Sanction AMF : un CIF sanctionné pour manquement à la conformité dans l’immobilier

L’Autorité des Marchés Financiers (AMF) a sanctionné une société par actions simplifiée (SAS) enregistrée à l’ORIAS en tant que conseiller en investissements financiers (CIF), courtier en assurance et en opérations de banque, ainsi qu’en transactions immobilières. Cette entité, opérant sous le nom commercial « Pacerel », a cumulé des activités de conseil financier et de promotion immobilière, exposant ainsi ses clients à des risques de conflits d’intérêts et de manque de transparence.

Activités et montages financiers contestés

La société a développé une activité immobilière consistant en l’achat, la rénovation et la revente d’immeubles à Bordeaux, financée en partie par des émissions d’obligations convertibles en actions (OCA) souscrites par ses clients. Ces opérations, réalisées dans le cadre de partenariats avec des acteurs publics locaux, ont donné lieu à des manquements documentaires et à des pratiques commerciales critiquables.

Manquements identifiés par l’AMF

L’instruction a révélé plusieurs griefs majeurs :

• Parcours client et documents réglementaires : absence ou non-conformité des documents d’entrée en relation, des lettres de mission, des questionnaires de connaissance client et des déclarations d’adéquation. Ces dernières présentaient des formulations génériques et non personnalisées, sans justification suffisante des recommandations proposées.
• Transparence des notices d’information : remise de documents imprécis ou inexacts concernant les OCA, notamment sur le financement des opérations, les travaux prévus, les bilans financiers et les rendements escomptés. L’AMF a également pointé l’absence de mention claire de l’interdiction pour un CIF de percevoir des fonds autres que ceux liés à son activité réglementée.
• Conflits d’intérêts non maîtrisés : absence d’identification, de gestion et d’information des clients sur les conflits d’intérêts liés aux participations du dirigeant dans les sociétés immobilières et viticoles financées par les OCA. Le registre des conflits d’intérêts n’a pas été actualisé, et les clients n’ont pas été informés des risques encourus.
• Manque de clarté sur les frais et modèle économique : omission ou minimisation des frais prélevés par les sociétés acquéreuses des biens immobiliers au profit de la SAS et de ses dirigeants. Les communications aux clients sous-estimaient significativement les coûts réels, pouvant atteindre jusqu’à 38,6 % du montant levé.
• Déficiences en matière de LCB-FT : absence de procédure opérationnelle et personnalisée en matière de lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme (LCB-FT), ainsi que l’absence de prise en compte du niveau de risque des clients.

Conséquences et enseignements

Cette sanction rappelle l’importance pour les CIF de respecter strictement les obligations de transparence, de gestion des conflits d’intérêts et de conformité réglementaire, notamment lorsqu’ils diversifient leurs activités. Les manquements relevés exposent les clients à des risques financiers et juridiques, et soulignent la nécessité d’une gouvernance rigoureuse et d’une documentation irréprochable.

Source : OPADEO